L’illusione del mattone accessibile: dietro il boom di Bari un mercato a due velocità

Il mercato immobiliare italiano chiude il secondo trimestre del 2026 confermando una tendenza al rialzo che non sembra intenzionata a fermarsi, ma che inizia a mostrare profonde crepe e asimmetrie geografiche. Se a livello nazionale il prezzo medio delle abitazioni usate ha raggiunto i 1.903 euro al metro quadro (+0,6% nel trimestre e +4,1% su base annua), l’analisi dettagliata degli ultimi dati territoriali svela dinamiche ben più complesse di una semplice crescita generalizzata.

Al centro di questa mappa a due velocità spicca la Puglia: una regione che da un lato si propone come “rifugio economico” rispetto alla media nazionale, ma che dall’altro vive l’esplosione vertiginosa e polarizzante del suo capoluogo, Bari.

Il Caso Puglia: la polarizzazione di un mercato “Low Cost”

A prima vista, la Puglia sembrerebbe un’oasi di accessibilità. Con un valore medio regionale di 1.254 euro/m², comprare casa qui costa circa il 34% in meno rispetto alla media italiana. Eppure, grattando sotto la superficie di una crescita trimestrale apparentemente modesta (+0,4%), emerge un forte squilibrio interno guidato dalla concentrazione della domanda.

Il “monopolio” di Bari e l’asimmetria dei Capoluoghi

Bari non sta semplicemente crescendo; sta cannibalizzando l’attenzione del mercato regionale. Il capoluogo barese ha registrato un’impennata del 6,3% su base annua, infrangendo la barriera dei 2.102 euro al metro quadro. Chi decide di acquistare nel capoluogo si trova a pagare più del doppio rispetto a chi investe a Foggia, che si conferma il fanalino di coda dell’accessibilità regionale a quota 997 euro/m².

Il dinamismo locale, tuttavia, si frammenta non appena ci si sposta di pochi chilometri:

• L’anomalia della Provincia BAT: All’interno della stessa provincia di Barletta-Andria-Trani si assiste a dinamiche opposte. Mentre Trani mette a segno il rialzo trimestrale più marcato della regione (+2,6%) e un eccezionale +8,2% su base annua (arrivando a 1.715 euro/m²), la vicina Barletta crolla del 4,1% nel trimestre (fermandosi a .1514 euro/m²), posizionandosi tra i peggiori cali a livello nazionale.

• La frenata del Salento e del Brindisino: Nonostante l’appeal turistico globale, i prezzi delle abitazioni usate mostrano segnali di stanchezza nei territori di Lecce (-1,2% nel trimestre per il capoluogo) e Brindisi (-0,7%).

(Dati rielaborati dall’Ufficio Studi idealista, Q2 2026)

Scenario Nazionale: Milano si raffredda, Roma rincorre

L’andamento pugliese si inserisce in un contesto macroeconomico italiano dominato da una contrazione progressiva dello stock immobiliare disponibile, a fronte di una domanda che per adesso tiene. Tuttavia, i grandi mercati tradizionali stanno invertendo i propri ruoli storici.

Il Caso Milano: arrivati al limite?

Milano resta la regina indiscussa dei prezzi in Italia, con l’astronomica cifra di 5.165 euro al metro quadro. Ma la novità del trimestre risiede nel suo segno meno: un -0,5% che, unito a una crescita annua ormai ridotta al lumicino (+1,2%), indica che il capoluogo lombardo potrebbe aver toccato il proprio punto di saturazione.

Come spiegato da Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista:

“Il secondo trimestre 2026 conferma la crescita dei prezzi delle case usate in Italia, in un mercato sostenuto da una domanda che resta solida e da uno stock in costante e progressiva contrazione. Fa eccezione Milano, dove i segnali di raffreddamento iniziano a riflettersi sui prezzi — una dinamica che, complice anche il recente rialzo dei tassi deciso dalla BCE, nei prossimi mesi potrebbe estendersi ad altre piazze.”

La riscossa di Roma e Napoli

Mentre Milano tira il freno a mano, Roma accelera con decisione: +1,8% nel trimestre e un solido +6,7% su base annua, portando i valori medi a 3.429 euro/m². Un recupero importante, anche se la Capitale sconta ancora un netto distacco (-19,3%) rispetto ai massimi storici registrati nel 2012.

Allo stesso modo, Napoli sale dell’1,1% nel trimestre (1.860 euro/m²), segnando un +4% negli ultimi dodici mesi.

Trasparenza metodologica: perché i dati sono più affidabili

Per comprendere appieno il valore di questa inchiesta, è necessario analizzare gli strumenti statistici adottati. Spesso i report immobiliari rischiano di essere distorti dalla presenza di prezzi fuori mercato o da dinamiche artificiali.

A partire dagli ultimi anni, la metodologia statistica di idealista è stata profondamente rivista per garantire stabilità e aderenza alla realtà dei valori di offerta:

1. Rimozione totale delle aste giudiziarie: Dal campione storico sono stati eliminati gli annunci di immobili all’asta. Questa tipologia di inserzioni, fortemente cresciuta dal 2021, presentava prezzi artificialmente inferiori al reale valore di mercato, alterando le medie regionali e provinciali.

2. Dal valore medio al valore mediano: L’introduzione del valore mediano (formula sviluppata dal team di idealista/data) ha permesso di escludere l’influenza dei cosiddetti “outlier”, ovvero quegli immobili atipici o con prezzi palesemente fuori target che sbilanciavano l’accuratezza dei dati.

3. Filtro sulle interazioni: Sono esclusi dal calcolo gli immobili rimasti a lungo nel database senza registrare alcun interesse o interazione da parte degli utenti, garantendo che il campione rifletta solo il mercato realmente attivo.

Conclusioni: verso un autunno di incertezza?

I dati del secondo trimestre 2026 ci consegnano la fotografia di un mercato resiliente ma polarizzato. Se città come Bari, Roma e piccoli centri come Nuoro (+6,9%) o Crotone (+5,3%) continuano a correre, l’ombra del rialzo dei tassi d’interesse della BCE e il rallentamento di una piazza pilota come Milano suggeriscono che il picco del ciclo immobiliare potrebbe essere vicino. Nei prossimi mesi l’accessibilità economica diventerà la vera sfida, non solo per le famiglie pugliesi, ma per l’intero Paese.